LTV는 건물 기준으로 제한이 되는 것이고, DSR은 소득 기준으로 제한이 되는 것입니다. 이에 따라서 어떻게 차이가 있는지 뜻과 방법을 알아봅시다.
LTV, DSR 뜻 알아보기
부동산 초보가 꼭 알아야 할 용어는 LTV와 DSR입니다. 헷갈리지 않고, 쉽게 이해시켜 드리겠습니다.
LTV 뜻 (Loan To Value)
영어를 직영 해보면 가치에 대한 대출입니다. LTV를 제한 했다는 것은 건물 가격에 대한 대출을 제한한다는 이야기입니다.
- 10억짜리 건물이 있고, 이를 구매하려고 합니다.
- LTV가 60%입니다. 이때 대출은 최대 6억까지 나옵니다.
- 즉 건물 가치에 대한 대출이 60%로 제한하는 것입니다.
DSR 뜻 (Debt Service Ratio)
DSR은 내 연소득 대비 1년간 상환해야 할 대출 원리금(빌린 돈 + 이자) 총액의 비율입니다. DSR은 부동산 가격이나 대출 목적과 상관없이, 신용대출, 주택담보대출, 마이너스통장 등 모든 대출을 합산해 계산하며, 정부가 정한 비율 40%을 넘으면 추가 대출이 제한됩니다.
즉, 연소득이 1억 원이라면 1년 동안 갚는 대출 원리금(빌린 돈 + 이자) 총합이 4,000만 원이 되도록 대출을 받을 수 있습니다.
괜히 사채, 3금융을 쓰는 게 아니다.
여러분이 3억 원 정도 돈이 필요해서 대출을 받아야 하는데 여러분 소득이 5,000만 원 밖에 되지 않으면 은행에서도 3억 원을 대출해 줄 수 없습니다. 이는 DSR 40%에 걸리기 때문이죠.
대출 금리가 5%인 경우에 대출하여 빌린 돈과 이자를 합쳐서 매년 6,800만 원을 갚아야 합니다. 이때 DSR 40%인 2천 만원을 넘기기 때문에 대출할 수 없습니다.
그래서 사람들이 어쩔 수 없이 사채, 담보, 보증, 3금융을 사용하게 되고, 그로 인해서 망하는 사람들이 생기는 것입니다. 평소에 저축해야 하는 이유가 DSR에 걸려 대출을 못 받을 위험한 상황을 막기 위해서 입니다.
LTV DSR은 누가 정하는 걸까?
- LTV는 정부와 금융사가 정하며, 건물 단위로 다릅니다.
어떤 건물은 LTV 60%이고, 지방은 LTV 80% ~ 90%가 나올 수 있습니다. - DSR은 정부가 정합니다. 온 국민이 건물을 구매하는데 소득 대비 대출 상환 금액을 40%까지만 할 수 있게 만듭니다. (어떤 건물을 사느냐와 무관하다.)
소액으로 건물을 구매하는 분들은 LTV가 문제가 아니라 DSR에 제한을 당해 건물을 못 사는 경우가 많습니다.
DSR 때문에 갭투자를 할 수 밖에 없다.
집주인이 갭투자를 해서 전세금을 못 돌려준다고 이야기 하는 것 많이 보셨죠? DSR을 모르는 분들은 “왜 전세금으로 투자를 하냐?”라고 생각을 하겠지만 집 주인 입장에서 대출이 40% 밖에 안 나오니 어쩔 수 없이 전세금을 얹혀서 투자를 하는 것입니다.
마치며
이 글은 LTV 뜻과, DSR 뜻을 정리한 콘텐츠입니다.
| 키워드 | 설명 |
|---|---|
| LTV | 담보가치 대비 대출 비율(예: 10억 건물에 LTV 60% 시 최대 6억 대출) |
| DSR | 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율(예: 연소득 1억에 DSR 40% 시 최대 원리금 4천만) |
| 규제 주체 | LTV는 정부·금융사, DSR은 정부가 법령으로 지정 |
| 갭투자 | DSR 한도 부족으로 전세보증금을 활용한 부동산 투자 방식 |
| 금융 한도 제한 | 소득이 높아도 DSR 규제(현재 40%)로 인해 대출 가능액이 제한 |
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FAQ
Q1. LTV와 DSR 중 어떤 규제가 더 엄격한가요?
담보가치 기반 대출 한도인 LTV는 건물 종류·지역별 차등 적용되고, DSR은 소득 대비 상환능력을 계산해 전 분야 대출에 획일 적용되므로 개인별로 더 큰 영향은 DSR 규제가 많습니다.
Q2. 연소득 8천만 원인 사람이 아파트를 사면 최대 얼마까지 대출받을 수 있나요?
A2. 현재 DSR 40% 기준으로 연간 최대 원리금 상환액이 3,200만 원이므로, 대출 금액은 금리, 상환기간에 따라 달라지나 대략 4~5억 원 수준까지 가능합니다.
